|
Onmisbaar: scherp oog voor verborgen leed 
Arjan Uil: “Gebreken aan een woning niet altijd met het blote oog zichtbaar.” (foto: John Welling)
Wie overweegt een oudere woning te kopen, moet altijd rekening houden met de eventuele herstelkosten van achterstallig onderhoud. Verstandig is om daar van tevoren serieus onderzoek naar te doen.
Onlangs heb ik het nog meegemaakt. Verrot kozijnwerk ging schuil achter dikke lagen verf. Gelukkig heb ik altijd een stuk scherp gereedschap bij me. Gewoon om even in het houtwerk te kunnen prikken. Ik heb de koper direct geadviseerd een timmerbedrijf te raadplegen. Om een beeld te krijgen van de herstelkosten.
Herstel van (onzichtbare) gebreken kan behoorlijk in de papieren lopen. Daarom is het belangrijk dat je van tevoren weet waar je aan toe bent. De ervaring leert ook dat het spaarpotje leeg is als een huis eenmaal is gekocht.
Om financiële verrassingen achteraf te voorkomen heb ik in dit geval de koper geadviseerd een timmerbedrijf te raadplegen. De grote vraag was: wat kost het om de kozijnen te vervangen dan wel te repareren? Als aankoopmakelaar heb ik het prijskaartje dat daar uitrolde vervolgens stevig ingebracht tijdens de prijsonderhandelingen. Zodoende heeft mijn opdrachtgever het huis voor een leuke prijs kunnen kopen.
Verborgen gebreken: wie draait er op voor de herstelkosten? Stel, de koper van een woning ontdekt achteraf dat de woning een bouwkundig gebrek vertoont (verrotte kozijnen, doorgezakte vloerbalken etc.). De verkoper had hiervan geen melding gemaakt, de koper heeft het gebrek totaal over het hoofd gezien. Wie draait er dan voor de herstelkosten op?
De teleurgestelde koper kan zich niet zo maar op verborgen gebreken beroepen. Tegenover de wettelijke meldingsplicht van de verkoper staat namelijk de onderzoeksplicht van de koper. Voor de koper is het bovendien moeilijk te bewijzen dat de verkoper niet te goeder trouw is geweest. Een patstelling is dan vaak het gevolg.
Een NVM-aankoopmakelaar kan dit soort ellende helpen voorkomen. Hij weet wanneer nader onderzoek – door een bouwkundige – gewenst is. De makelaar verstevigt bovendien de positie van de koper. Hij zorgt ervoor dat ten minste aan de wettelijke onderzoeksplicht is voldaan, mocht er later een zaak van komen.
Reageren? Stuur een mail naar
info@arjanuil.nl Bedenktijd: risico voor verkoper? De koper van een woning heeft recht op bedenktijd. Hij kan de koop binnen drie dagen na ontvangst van de ondertekende akte nog ongedaan maken. Deze kopersbescherming betekent onzekerheid voor de verkoper. Of toch niet?
De bedenktijd (onderdeel van de nieuwe wet Koop Onroerende Zaken) moet helpen voorkomen dat de koper onder tijdsdruk overhaaste beslissingen neemt, met alle financiële consequenties van dien. Gevolg kan zijn dat de verkoper na drie dagen met lege handen staat.
Zelf denk ik dat het in de meeste gevallen zo’n vaart niet zal lopen. In ieder geval niet in Oost-Groningen. Het aantal mensen dat hier ‘onder druk’ een huis koopt, is zeer beperkt. Van een overspannen huizenmarkt is immers geen sprake. Verkopers – of hun makelaar – die de koper toch onder druk proberen te zetten, zullen doorgaans van een koude kermis thuiskomen. In een hectische huizenmarkt met veel kandidaat-kopers komt het gebruik van drukmiddelen helaas wel regelmatig voor. Daar zul je vanaf nu dus ook de meeste spijtoptanten tegenkomen.
De wet lijkt dus vooral bedoeld voor situaties waarin de verkoper de lakens uitdeelt. We spreken ook wel van een verkopersmarkt. In Oost-Groningen heeft de koper van oudsher de tijd om een goede afweging te maken: wel of niet kopen? Anders gezegd: hij had ook vóór de wetsaanname al voldoende bedenktijd. De koper die rustig de tijd neemt alvorens tot aankoop over te gaan, krijgt na twee dagen niet plotseling spijt. Verder maakt het uit of de koper een aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. Is dat het geval, dan mag je ervan uitgaan dat de financiële mogelijkheden al zijn onderzocht.
| 
